三年破千亿,净负债率仅43.5%,中梁逆周期的术与道是什么?
2019-08-30 11:40:56
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上半年,“求稳”二字成为定义行业主旋律的关键词。好在中梁的既定模式——“全结构布局”与“阿米巴生态模式”很高效地适应了行业发展节奏。

中梁不用再去更改赛道,或者调整方向,即可顺利驶入高速赛道。这是中梁专属的路,也是正确的路,继续加速或是最理想的选择。

作者 / 刘亚杰

编辑 / 邱 韵

“我们倒不是说一定要贴上碧桂园的标签。”业界经常将中梁控股称为“小碧桂园”,不过中梁控股首席执行官兼执行董事黄春雷否认了该言论。

曾几何时,中梁平均三天拿一块地、每个月新进一城,上演一个又一个规模奇迹,摧城拔寨,攻城略地,何其快哉。彼时中梁确实与碧桂园颇为神似;不过眼下,地产行业内部调整,企业诉求变化之后,中梁更加追求平衡稳健的发展模式,战略战术亦更加周全——中梁不是小一号的谁,而是它自己。

近期,中梁披露了港股上市后的首份中报。数据背后,彰显中梁作为一家新股的老成持重。这家公司逐渐适应整个行业的波动,正在按照自己的节奏谋求新的发展,而且一切迹象都表明,改变中的中梁能够被市场与客户接受,资源储备也体现出应有的价值。

“(中梁)坚持稳健运营,‘稳’字仍是主基调,继续保持有质量及低风险的规模增长。”中梁控股董事长兼执行董事杨剑已经给未来定下基调。

01

万绿丛中一点红

对房地产行业而言,2019年日子并不好过。

业内人士分析,目前国内宏观经济和房地产市场,已经从增量时代走向存量时代,已经失去通过资本投入实现大肆扩张的空间和条件。为确保地产业平稳运行,各地纷纷制定相关调控政策,主动降低潜在风险。

数据显示,2019年上半年,全国共出台房地产调控政策达251次,相比2018年上半年的192次,同比上涨了31%。

在明确调控主基调为“坚持住房居住属性”后,房地产市场开始放弃粗放式的拓展模式,逐渐回归理性平缓状态。据国家统计局数据,2019年上半年商品房销售面积为75786万平方米,同比下降1.8%;商品房销售额为70698亿元,虽有5.6%的同比增长,但增速回落0.5%。

影响很快传递给行业一线企业,“下滑”一度成为主旋律。万通地产、深振业、中洲控股等厂商利润同比下降超过30%,部分企业下滑超过70%,市场逐渐向碧桂园、万科、龙湖等国内主流房地产商倾斜。

不过外界环境,并未影响到中梁的脚步。近日,中梁交出了上市以后的首份财报,成绩非常理想。

报告显示,2019年上半年,中梁控股实现营业收入205.57亿元,同比增长111.2%;实现净利润18.99亿元,同比增长近126.88%;总资产达到1976.91亿元,同比增长17.6%——同期获得营收和净利润“双丰收”的碧桂园,两项数据增速分别为53.2%、41.3%。

在房地产销售上,数据显示,上半年中梁合约销售面积达603万平方米,同比增幅为29%;实现合同销售金额637亿元,同比增长约27%。在物业销售产生大额内部现金的支持下,中梁净负债率继续下降,从年初58.1%降低至43.5%;持有银行结余及现金247.21亿元,短期负债为144.67亿元,现金短债比达到1.71,维持在健康水平。

值得一提的是,面对去杠杆压力,房企多会选择业务内收。比如瑞安地产直接将2019年销售目标压缩29.2%。像中梁这样“三年破千亿”的增速、规模,以及净负债率下降,之前鲜有类似案例。

由于地产行业销售业绩转化为营收一般需要1.5-2年的时间,因此目前中梁的成绩还是前期积累所得。目前的发展原则,还是寻求稳定规避风险。“我们主要(目的)还是为了实现稳健经营。”中梁控股首席执行官兼执行董事黄春雷表示。

鉴于其稳定的表现,标准普尔、穆迪和惠誉三大国际权威评级机构均给予正向的信贷评级。其中,惠誉给予中梁主体评级B+,穆迪给予B1评级,标普给予B+评级,对中梁的展望持“稳定”态度。

02

逆周期术与道

年报中,中梁部分成本出现下滑(金融资产减值亏损同比下降37.1%,其他开支同比下降64.3%),可见该公司有意压缩成本实现“节流”。不过增长从来不是省出来的,更好地“开源”才是支撑业绩表现的关键。在此过程中,中梁的战略和战术起到了正面推动作用。

“得益于我们对市场周期的把握、全结构布局的战略以及独特的阿米巴生态经营模式,近几年中梁快速发展。”在港交所敲钟正式上市后,杨剑发表上述言论,这也正是中梁应对市场变化的关键。

中梁控股董事长兼执行董事杨剑

2016年,中梁将总部迁至上海,业务也从三四线城市棚改之路,转向全国化布局,目前已完成在长三角、环渤海、中西部、海峡西岸、珠三角全国五大重点经济区的布局。

经过此轮调整,中梁的业务从相对单一的三四线棚户区,步入更为广阔的全国市场。业务半径的拓展,不仅让中梁获得了更多机会,也让潜在风险得以分摊。摆脱了传统定点突破的局限性,开始享受“全结构布局”带来的红利。

此外,中梁围绕“精总部、强一线、小组织”的理念,按照“控股集团-区域集团-区域公司-项目公司”的管理结构,实现业务快速扁平化复制和扩张,这正是“阿米巴生态经营模式”战术的精髓。

在该战术的支持下,中梁重新组织作战团队,将12500名员工,打散到839家境内附属公司,在全国范围内拓展业务。通过该战略,中梁稳固了传统优势,重点布局的长三角、中西部、海西、环渤海、珠三角五大核心区域,于23个省份的139座城市拥有385个项目。

同步推行“全结构布局”战略与“阿米巴生态经营模式”战术,让中梁很快顺应行业现状与市场周期,这些成果都体现在最新一期业绩中。

在城市结构上,中梁的布局开始从三四线城市,逐步向二线,甚至一线城市延伸。经统计,中梁新进城市中二线城市占比40%,二、三线城市占比超八成;此外,在第一财经·新一线城市研究所综合评价338个地级以上城市,并最终筛选出的15座“新一线城市”中,中梁已经覆盖了除东莞外的其它所有城市——成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、青岛、沈阳、宁波、昆明。

正是由于全结构、全覆盖的销售布局,让中梁各区域板块销售额较为平均,销售额前四大城市——温州、台州、金华、丽水的销售额占比为9.2%、6.1%、6.0%及5.3%。惠誉曾表示,中梁此举分散集团统一布局需要面对的经济与政策风险,对冲行业下滑造成的影响。

“中梁的逻辑就是有自己特色的业务。”正如黄春雷所言,“特色”帮助中梁跨越周期。

03

激发原力

对房企而言,熬过2019年上半年着实不易,接下来,下半年的困难程度丝毫没有下降。

某机构针对36家头部房企展开业绩调查显示,上半年共有32家企业达成全年目标的40%;不过更多中小型地产公司业绩并不理想,距离全年目标仍有较大距离。众多厂商都期待在“金九银十”期间迅速拉升业绩,可是黄金节点的能量有多大,目前很难判断。

面对日趋激烈的市场竞争,企业需要更快的速度。根据中梁招股书信息,其销售业绩从2016年的190亿元,跨越至2018年的1015亿元,年复合增长率达到了131%。一旦2019年失速,有可能让投资人失去信心,因此仍需继续加速。

就现有情况来看,中梁的发展动能主要来自内部资源增值的原力,势能将在下半年得以释放。

目前,该公司主要布局区域均迎来重大政策利好,对推动业务快速增长有很大帮助。以长三角区域为例,国务院近期印发的《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》指出,未来将进一步加强上海与长三角协同创新发展。安信证券首席策略分析师陈果表示,上海自贸试验区增设新片区,将有效推动区域经济发展,带动长三角地区一体化再上新台阶。

图片来源 中梁控股公开报道

中梁累计土储面积为5299.63万平方米,其中长三角为主要布局区域。在新政影响力逐渐释放,叠加长三角各地区位、人力、产业等优势后,其土储增值空间将被进一步放大。

此外,《西部陆海新通道总体规划》与《推进环渤海地区新型工业化基地建设40条支持政策(修订)》等利好政策相继落地,将给中梁今后的发展创造有利条件。

子弹上膛,下一步就是扣动资金的扳机,在这方面中梁提前做好准备。中梁方面表示,下半年将通过发行美元债、ABS(Asset Backed Securitization,以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式)等方式,改善融资架构,进一步优化融资成本。

数据显示,中梁实现合约销售额636.7亿元,完成全年销售目标的49%,到7月底已经完成58%。按此进度,以及中梁为达成目标所做的一系列准备,达成全年目标难度并不高。

04

结语

上半年,“求稳”二字成为定义行业主旋律的关键词。在相同基调的主导下,碧桂园与中梁的布局有了众多类似动作——高周转、高回款率、布局三四线城市,自然有了更多相同点。

不过从个体角度来讲,二者之间存在不同,也必须不同。

截至8月27日,碧桂园的市值为2183亿元,面对不确定,该公司更需要主动提质控速,从快到稳,因此“避险”成为“求稳”的最终目的;相比之下,中梁控股市值为181亿元,首次进入民企500强,“求稳”的除了“避险”,还要维持速度。

好在中梁的既定模式——“全结构布局”与“阿米巴生态模式”很高效地适应了行业发展节奏。中梁不用再去更改赛道,或者调整方向,即可顺利驶入高速赛道。这是中梁专属的路,也是正确的路,继续加速或是最理想的选择。

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