泰禾的“安全底”
2019-09-02 17:45:15
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房地产行业过往的高速增长,带来了无数企业爆发式的增长,但问题也同时开始酝酿和潜藏。

对于泰禾来说,能在真正的周期到来之前,提前调转航向,或许也是一种幸运。

作者 / 韩 东

编辑 / 刘 煜

作为上市房企中最后一家公布业绩的企业,泰禾的半年报显得姗姗来迟,但并不妨碍它给市场一些意料之外的惊喜。

8月30日,赶在8月的最后一个工作日,泰禾公布了2019年上半年业绩,包括营收、利润、净资产、经营现金流等多项数据均录得不错增长。备受关注的降杠杆工作也取得良好进展,实现了有息负债、资产负债率和净资产负债率的“三下降”,企业基本面得到了有力的改善。

上半年,泰禾算是度过了一段“艰难时光”。在整个行业受“限购”、“限价”等多重严厉调控手段影响,出现周期波动的背景下,主打中高端产品的泰禾也不可避免地受到调控的共性影响。好在通过加强经营管控强化回款、出售项目及时回流资金、积极实施降杠杠等多重手段,泰禾最终实现了平稳过渡,并交上了一份不错的成绩单。

01

资金面全面改善

这是一份对于投资者来说亮眼颇多的成绩单,如果用一句话概括,那就是:该升的升,该降的降。

先来看增长的部分。

上半年,泰禾实现营业总收入145.06亿元,同比增长14.33%;其中房地产业务是公司的核心业务,共实现营业收入138.24亿元,结转面积62.89万平方米,结转均价21981元/平方米,处于行业的较高水平。

得益于销售收入的稳步增长以及转让部分项目股权提前兑现了利润两方面因素,公司净利润也实现了较大幅度的增长,上半年公司实现归属于上市公司股东的净利润15.61亿元,同比增长58.74%;净利率达到10.79%,同比上升0.08个百分点;加权ROE7.75%,同比上升1.98个百分点。盈利能力均较去年同期有所改善。

自2017年总资产首次突破2000亿元之后,截至2019年6月30日,泰禾总资产为2386.4亿元。其中,最能体现增长质量的净资产规模达367.6亿元,环比增长15.3%,归母净资产216.9亿元,环比增长17.5%。

现金流方面,直观展现企业经营周转实力的经营性现金流净额从2018年中期的-5.2亿元,一路上升至2018年末的139.3亿元,再大幅增加至2019年中期的202.2亿元,截止2019年中,泰禾现金利息保障倍数为4.19,同比增加314.48%,较上年大幅改善。企业经营周转实力持续提升,带动公司安全性也得到显著改善。

再来看下降的部分。

上半年,泰禾“降杠杆”成效显著,实现了有息负债、资产负债率和净资产负债率的“三下降”。其中,有息负债大幅减少,2018年末是1376.2亿元,2019年中为1104.0亿元,上半年偿还债务支付现金达338亿元。资产负债率较2018年末下降2.28个百分点,至84.60%;净资产负债率更是大幅下降125.5个百分点。

泰禾方面将基本面的改善归功于回款工作做得好。公司称,报告期内,公司继续把加强现金回款作为经营管控的重心,通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施,积极增强资本实力,降低负债率。

在降负债的同时实现净资产的稳步增长,意味着泰禾是通过回款式的经营内驱动而非负债式的外驱动来实现自我增长的,标志着企业已经进入更加良性的发展阶段,在行业周期波动中也将更具备抗风险能力。

02

泰禾的“安全底”

泰禾半年报中财务状况的全面改善,背后实际上是泰禾自今年以来转变经营发展思路,主动降杠杆的结果。

据业内知情人士透露,今年上半年以来,泰禾集团董事长黄其森在公司内部会议上反复强调,泰禾要尽快从“粗放经营”向“精细管理”转变,要追求“有利润的回款”,实现“有质量的增长”。

泰禾集团董事长黄其森

从实际情况来看,泰禾近一年多时间确实在发生经营思路上的重大转变,不再一味追求规模扩张,而是更加关注销售回款、现金流安全和收入利润的增长。挤出水分、夯实千亿成为泰禾管理层的决策共识。

惠誉国际在此前6月份出具的一份针对泰禾的研报中指出,泰禾集团近期流动性的持续改善,年内,公司管理层采取积极主动的方法来管理其流动性,如通过将一部分地产项目股权转让给世茂地产、提升现金回款能力、以及尽力控制拿地支出等方式,使得公司整体的流动性情况得以改善。

基于泰禾集团自2018年下半年以来持续强调销售收入重于销售扩张的原则,且更加注重合约销售质量,并积极管理未收回的销售项目,惠誉估计,公司未来两年的现金回款率将有望提升至70%-75%。

与此同时,惠誉还预计,泰禾将继续去杠杆化。惠誉国际预测泰禾集团的财务杠杆率(净负债与权益存货货值的比例)在2019年末有望降至72%的水平。

无独有偶,穆迪于7月份出具的一份研报也表示,预计泰禾将继续主动管理其流动性状况,例如缩减土地收购规模,在融资渠道方面寻求新的资本注入,以及在必要情况下进一步实施资产出售计划,以履行债务偿还义务。

穆迪进一步表示,泰禾集团的债务杠杆率有望在接下来的12-18个月间从2018年的21.3%上升至25-30%。在公司对债务把控力度增强、预期收入增长的因素推动下,公司的利息覆盖倍数有望在同期由1.3倍提升至1.5-1.7倍。

惠誉和穆迪都同时将泰禾的长期主体评级展望由“负面”上调至“稳定”,主体评级确认为B-。这不仅代表了两大评级机构对泰禾过去半年多时间里流动性管理工作和去杠杆成效的肯定,也表示两大机构对泰禾未来进一步降杠杆和改善流动性预期正面,这标志着在未来,泰禾的企业安全性还将进一步提升。

在房地产调控逐渐步入深水区、行业发展深层次逻辑已经发生转变的背景下,过去几年里高歌猛进、奉行规模为王的房企都需要转变发展思路。基于形势的变化,泰禾提前变道,进行自我战略的更新和调整,主动降杠杆,改善基本面,逐步从“扩张型”向“效益型”转变,在提升安全性的同时,企业的发展质量也得到了夯实。

在几乎所有千亿级房企的必经之路上,泰禾已经提前构筑了穿越周期、通向未来、可持续发展的“安全底”。

03

发展新命题

在行业波动期巩固“安全底”的前提下,站在千亿之上,泰禾的方向在哪里?

房地产依然是中国最好的行业之一,这一点毋庸置疑。但在这样一个“后十五万亿”时代,房企们都已经意识到,过去那种暴涨、暴利的时代已经一去不复返,房地产行业的竞争主题正逐渐从规模转向效益,而回归到房子的居住属性,决定效益的核心要素唯有产品。

幸运的是,在这一方面,泰禾一直都是“王者”。

一点财经了解到,在长期发展当中,泰禾一直坚守两项原则:正确的区域布局,以及与区域布局适配的产品。

其中,在区域布局方面——泰禾一直坚持贯彻“深耕核心一线,全面布局二线”的房地产战略布局,主要围绕以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区以及福建厦门为中心的经济区、以武汉为中心的中部地区等进行市场开拓。

目前,泰禾业务分布在以一二线核心城市为主的区域,具有购房市场需求大,抗风险能力强的特点,加上充足的优质土地储备,保障了其业务规模持续稳定增长。

在产品差异化方面——经过多年对市场的深入理解,面对国内房地产市场越来越多的改善型需求市场,泰禾在院子系的基础上,针对不同层次的改善型购房者,结合不同地域市场的特性,不断迭代升级,目前已拥有大院系、小院系、园系、府系等针对不同客户群的一系列产品线。

不断丰富的产品线为客户提供更多选择,让更多人感受公司在产品和服务上的用心,同时也增强了公司产品的整体竞争力,抵御外部市场。

截止2019年6月30日,泰禾持有待开发项目8个,土地面积200.72万平米,计容建筑面积209.25万平米;在建项目64个,土地面积984.63万平米,计容建筑面积1637.06万平米;在售项目63个。公司目前在全国29个城市,拥有90余个项目。

据知情人士称,以泰禾目前的开发销售节奏,现有储备货值也足够开发三年。充足的土地储备构成了泰禾立足千亿,持续发展的底气。而优越的区域布局以及强大的产品打造力,则将成为泰禾未来最核心的竞争力,助力泰禾穿越周期,面向未来。

04

结语

“目前快速成长的公司,就是未来问题成堆的公司,很少例外。合理的成长目标应该是一个经济成就目标,而不只是一个体积目标。”

管理学家彼得·德鲁克曾早在20世纪70年代就已经注意到了成长的危机。他认为,如果企业都以每年10%的速度增长,很快就会耗尽整个世界的资源,而且长时期保持高速增长也绝不是一种健康现象。它使得企业极为脆弱,与适当地予以管理的企业相比,它(快速成长的公司)有着紧张、脆弱以及隐藏的问题,以致一有风吹草动,就会酿成重大危机。

房地产行业过往的高速增长,带来了无数企业爆发式的增长,但问题也同时开始酝酿和潜藏。对于泰禾来说,能在真正的周期到来之前,提前调转航向,或许也是一种幸运。

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