​2022年上半年已过，可谓惊心动魄。

虽然各地出台地产维稳调控政策，帮助陷入困境的房企纾困，但整个行业仍处于震荡调整期。参考国家统计局最新数据，1-7月全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；住宅投资60238亿元，下降5.8%。

市场修复仍需时间。

从密集发布的房企半年报数据横向对比来看，无论营收规模、利润水平、开发进度，均无法与往年相比。因此评价房企，太多人有了“惯性思维”，认为大势已去，市场不再，甚至对整个行业失去信心，而且这观点很有市场。

“住房的刚性需求仍然很强，依然是个是万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。”正如万科集团董事会主席郁亮的观点，数据下滑了，可是市场仍在。这是一次大浪淘沙，总有企业能坚持原则交付高质量产品，更关键的在于它们不打算与逆流妥协，用实际行动自证绝不“躺平”。

翻看金科股份（000656.SZ）半年报数据，虽然行业下行时代，金科股份的业绩同样受到影响，但是通过正常经营换取流动性排空风险因素，持续稳定交付高质量产品传递信心，借轻资产模式为大船减负，到现在还能获得各方面的信心。

这家房企正在用正确的方式寻找出路，通过跟自己“较劲”，走在稳定、高质量向前的路径上，在困难中寻找机会。或许这选择见效周期比较长，却足够稳妥。

“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海”。目前的金科，正在做正确的事，等待着量变积累质变。

提前觉醒的风险意识

客观地说，整个行业处于震荡调整期时，没有一家企业能够过得舒坦。

国家统计局数据显示，2022年1-7月房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。包括国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭等数据，均有不同程度下滑，鲜有房企大规模外扩。

在需求端，情况同样不乐观。1-7月商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；销售额75763亿元，同比下降28.8%，两项数据同样不理想。

由此不难看出，在投入端，房企没有足够的家底；在产出端，房企未能有更理想的收入。一个供需都处在结构性调整的行业，叠加新冠疫情管控和行业政策调控等客观因素的影响，上市公司交出令人满意的答卷几乎不可能。

Wind针对77家房企业绩预告统计，其中42家房企净利润预计亏损，超半数房企经营情况紧张。于是今年发布半年报，场景变得很尴尬：在发布会上，更多时候是房企的高层，为糟糕的业绩集体道歉，“对于业绩下滑，我和我的管理层对投资者表示深深歉意，我和我的管理层也在做深刻的检讨和反思。”

整个地产行业并不乐观，金科股份也在承受压力。好在上半年，金科股份依旧实现结算面积约395万平方米，录得销售金额约417亿元，重庆、四川、苏州、佛山、郑州等多地的销售位居当地市场前列。

然而与其他房企不同，“大势使然”四个字并不能完整概括目前的金科股份。从2020年初明确提出并不断强化的风险意识，业已成为衡量其价值的全新标尺。

当时，监管部门正式提出“三条红线”——剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不小于1，有半年时间。由于发展惯性，众多企业还在扩张规模；金科股份意识到风险的严重性，随即提出“一稳二降三提升”的经营策略。

“一稳”定调稳定发展，“二降”要求负债和库存同步减少，“三提升”实现盈利能力、核心竞争力和资产运营能力协同发展。

如今地产行业进入震荡调整期，经营数据有所下滑。可是金科股份并未放松“一稳二降三提升”对化解风险的要求，仍然坚持长远规划，继续拉低风险指标。

正因如此，报告期内金科股份将有息负债规模从806.10亿元（2021H1），下降至673.68亿元（2022H1），压降规模约132亿元，并成功发行“22金科01”公司债券，募集规模为15亿元，进一步巩固大盘稳定性。

这样看来，外界过于关注增长曲线，却忽略了安全底线。在动荡调整期，后者更加重要。

逆境求存

“这是最好的时代，也是最坏的时代”，这是著名作家查尔斯·狄更斯在《双城记》中的名言。其实将两部分反过来，正适合描述当下的地产行业。

对每个人而言，最简单的事情就是找一些客观因素，证明地产行业的风险和企业的危机，这也是上半年上市房企市值下滑的根本原因；可是换一个角度，它何尝不是一个最好的时代，让市场恢复冷静，企业加速优胜劣汰的转折点？

面对日益困难的经营环境，一部分房企选择“躺平”，一度导致数个省份出现停工现象，昨日施工热火朝天，今天有了烂尾风险的项目并不罕见，一度引发购房者信任危机。

查询全国企业破产重组案件信息网数据，2022年上半年全国有超过200家房地产企业发布破产公告，同比增长21.2%。

为此，包括合肥在内的众多地区，相继出台政策整治“躺平”乱象。这是一次生存挑战，同时也是适者生存的“试炼场”。

如果此时，有一家房企能够顶住压力，在其他房企无力，甚至放弃抵抗的时候逆势而上，必然对提升企业品牌形象，扭转行业口碑产生明显的推动效应。眼下，已经不用“如果”，因为金科股份正在进行这方面的努力。

“保交楼不仅是企业社会责任的体现，更是当前复杂形势下，房地产企业生存的根本，是企业化解市场忧虑、修复信用与品牌形象、提振购房者信心的唯一办法，是日后项目顺利销售，形成良性循环的根本前提。”

8月30日金科股份“保交楼”专题会议上，金科控股董事局主席黄红云将“保交楼”定性为当前生产经营的“首要任务”，要求强力推进保交楼、保生产、保稳定，促转型升级的“三保一促”工作，稳定公司生产经营大盘，全力推进公司逐步实现良性循环。

为此，2022年上半年，金科股份落实差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，专款专用保交付的一系列措施，最终获得正面效果。

数据显示，上半年金科股份实现交付项目98个，共计118批次，总交付体量达到626万平方米。其中住宅交付总套数32693户，遍布全国47座城市，其中49个项目实现提前交付，提前交付一半项目，在逆风时段“跑赢时间”。

更加可贵的是，金科股份并不是狼狈的应付，而是主动的坚持。不以质量为牺牲品换取时间，“为了交付而交付”，而是强化质量管控，确保交付产品能够最终满足购房者的期待。在最困难的时候，金科股份仍然坚持品质优先的原则，给房企作出正面表率。

以大连交付的金科·集美郡为例，该项目以“五好生活家”为标准，从邻里、便捷、成长、健康、舒适等方面打造全龄化关怀体系，近30个功能点，满足儿童享乐、休闲会客、老年康体、运动健身、智享人性化等功能设施。

提前交付的韶关金科·集美江山首期项目，秉承东方美学的理念，将丹山锦水融入社区，以丰富多元的社区场景描摹理想生活图景；在“亲子社区”的打造理念下，通过提供特色儿童活动场地为各年龄层次的孩子们带来不一样的游乐体验。

不难看出，即使面对再危险的局面，金科股份仍然坚守房企的底线，用实际行动肩负起企业担当。从头至尾，“躺平”二字始终不在企业字典中。而且金科股份不仅要逆境求存，还要逆境求质，逆境向上。

在此基础上，金科开展体系化现金流管理工作，通过抢抓销售回款，提高了经营性现金回款质量。数据显示，其投资公司实现销售回款536亿元，争取到87.3亿元的现金流净额。由于当期收到的销售回款超过销售金额，其回款率超过100%。

如此看来，在“保交楼”的前提下，金科股份既补充了流动性，又收获了用户的信任。扭转局面的主动权仍然在手中。

剩者为王

放眼宏观趋势，在美国缩表加息、国内新冠疫情起伏、市场预期转弱等多重压力作用下，短期内局面难有好转。可是对未来的态度，地产人的乐观仍是主流。

“房地产行业是永续行业，常做常有，常做常新。相信此轮调整之后，中国房地产业将从以往高速增长的步调回归到平稳健康常态化，从过去高负债、高杠杆、高增长模式转向低负债、低风险、轻资产的新模式。”

大概是地产人的默契，同是举行2022年中期业绩会，旭辉控股董事局主席林中的观点，与郁亮如出一辙。都认为目前的风雨只是暂时，行业终会迎来更加稳定、健康的经营环境。

即使被机构做空，股价迎来大幅下滑，房企仍然矢志不渝。正如之前困境中的龙湖集团董事会主席吴亚军，面对瑞银做空报告的挑战仍然不慌。

“虽然过程中大家很痛苦，但做空不一定全是坏事，龙湖之前有做一些常规的防守准备，我们的员工经过这一轮，更有精神气，管理层未来也会更加的谦逊和勤勉。”

为何地产人仍对行业保持着积极心态？其实很简单：整个行业已经利空出清，同时这些房企都是提前控制风险的代表，剩下的就是等待时间逐渐修复市场信心即可。

更重要的是，经历过残酷优胜劣汰，房企迎来一次蜕变的机会。遵照商业的“二八原则”——20%以内的企业获得行业超过80%的机会，市场下行时所有资源向头部集中，这反而造就了天赐良机。

金科股份对风险的管控，正如之前所述那样严格；谈及行业地位，长期以来这家公司始终坚守在第一梯队。

第三方机构克而瑞曾参考稳定性、健壮性、灵活性等指标，将金科股份排在“2022中国房地产百强企业”榜单的第16位。要知道，这已经是自2005年以来，金科股份连续18年进入榜单。

即使面对困难，金科股份仍以393.5亿元的操盘金额，以及551.9万平方米的操盘面积，分别位列克而瑞2022年1-7月中国房地产企业操盘榜单的第23位和第12位。

值得一提的是，金科股份顺势调整，逐渐形成了逆风阶段继续成长的模式：一直以来，土储资源是金科股份的压舱石。截至6月30日，5938.61万平方米的土储、1.37亿平方米的总计容建筑面积、6101万平方米的可售资源面积，证明金科股份依然仓中有粮。

与此同时，风险更低的产业运营和代建两种轻资产发展模式，开始进入正向运转阶段。官方信息显示，截至目前金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2千亿元。

代建业务方面，金科股份销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。

开发业务基础优势仍在，产业运营和代建业务进一步补充流动性，这样的金科股份仍然值得期待。

结语

眼下，不少投资人心理还没底，其实大可不必。

无论如何，地产都是支柱型产业，带动上下游企业发展，从而盘活经济发展。虽然整个过程中走过弯路、歪路，可是在一系列政策调整和管理监督的执行下，众多健康的房企已经到了重回正轨的转折点。

从各地不断出台的扶持政策，以及地产企业主动疏解风险，实现稳健发展的实际行动中，还是给最有代表性的企业更多的耐心与信心。