从竞速到竞合，可能只是转瞬的时间。

在“房住不炒”的行业发展基调下，国内房地产市场进入存量时代。债务压力放大、利润空间收窄，调整周期有限，要求房企尽快找到适应新时代市场发展的路径与节奏。特别是在如今集中供地的大背景下，多元拿地、合作开发日渐成为房企适应“新常态”下的主流选择。

近日，中国奥园发布半年度业绩报告。数据显示，今年前7月，中国奥园实现合约销售金额为772亿元，同比增长28%。上半年经营业绩稳步提升，实现营业收入同比增长15%至325亿元，核心净利润28.7亿元，核心净利率为8.8%。

在销售趋难的行业大环境下，能够取得这样得销售业绩实属不易，这其中合作开发为这份成绩单提供了不小的助力。近年来，奥园大力推进多元拿地方式，特别是城市更新合作，推出众多成功项目，并形成一套卓有成效的方法论。

业绩上行，债务走低，奥园的表现得到了评级机构的集中肯定。8月31日有20家中外资机构发表更新研报，认可奥园业绩稳中有升及可持续发展前景，认为随着城市更新加速转化，未来奥园将进入利润释放期。

地产主业平稳增长，奠定稳固的基础；城市更新、合作开发项目成功落地，贡献营收增量。攻守有道，奥园走出了竞合时代的房企发展的新路线。

打铁还需自身硬

其实地产已经不是曾经那个“少年”，只靠土地增值就能获得高利润的年华不再。

1-7月全国房地产调控多大352次，中央部门的调控超过40次，调控既不留死角，又在随时修正。为应对风险，众多房企选择合作开发模式。

那么合作开发是应对一切问题灵药吗？肯定不是。

无论规模大小，房企联合拿地共同开发项目的案例并不少见，是中小型房企应对头部房企冲击时，普遍采取的战略。可是统计数据显示，2020年全国有近500家房企发布破产公告，其中多数为中小型房企，众多联合开发项目爆出停工问题。

这是一场靠实力活下去的淘汰赛。合作开发的目的是成长而非避难，成功前提是企业必须具备稳固的基础，确保自身健康，才能确保合作开发顺利进行。

从这个角度来看，奥园的安全系数很高。

上半年奥园实现675.8亿元的合同销售额，仍然维持33%的同比增速；同时596.3万平方米的合约销售面积，同比增长17%。销售额增速大于销售面积增速，证明奥园没有降价销售，而是货值单价有大幅提升。

最新数据显示，前7月中国奥园实现人民币771.9亿元销售额，同比增长28%，目标完成度顺利通过50%（已完成51.5%）。配合下半年“金九银十”的推广活动，实现全年1500亿元目标并不困难。

“中国奥园业绩保持稳健增长的良好态势，有信心完成全年1500亿元销售目标。”中国奥园集团董事会主席郭梓文表示。

在8月23日的业绩发布会上，中国奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌表示：“年初我们的目标是降5%的总负债余额，上半年已经降了超过3%，我们有信心把有息负债往下降大概10%~15%的水平，争取降到1000亿以下。”

该结果与银河-联昌证券、海通国际、国泰君安、招银国际、建银国际等机构的判断基本一致。根据上述机构研报数据，以奥园控制年购地预算占合同销售额20%以内计算，后期其资产负债表将进一步优化。华泰证券预计，2021-2023 年期间奥园净负债率降至50-81%区间。

德意志银行、富瑞金融、摩根大通、星展银行、尚乘集团等普遍认为，随着奥园按计划加快物业交付结转、稳定利润率后，估值将更具吸引力。

房地产下半场，赛道狭窄，竞争激烈，每个参赛者都要谨慎地选择合作伙伴。财务稳健、腰板硬朗，才能成为市场的佼佼者。这方面，奥园拥有足够的底气。

互补求存

有了健康的体魄，万里长征不过迈出了第一步。继续维持快速成长，仅有这第一步是不够的。

“三条红线”政策出台一年后，贝壳研究院曾经发布调研报告：2020年100家上市房企中，共有40家房企较2019年实现降档，其中10家房企降2档；零踩线的房企数量，从2019年的17家跃升至2020年的29家。

今年以来，监管部门再次提出要求，房企买地金额不得超年度销售额40%。换言之，前端销售开始决定后端补仓的空间，必须尽快完成项目周转，才能给予房企更多的成长空间。因此，为了多进货，房企必须多卖货。

一边是让房企敞开口袋，尽可能多地清库存；一边是给房企戴“紧箍咒”，时刻不能忽视风险。不能不激进，又不能太激进，火候要拿捏得恰到好处，这是房企面临的全新挑战。

为了拓展市场空间，在稳固粤港澳大湾区传统优势的同时，还需实现对外扩张。奥园通过合作开发、城市更新、收并购，不仅升级了原有能力，还新增了之前并不具备的能力，可谓充分发挥了资源整合价值。

在合作过程中，奥园在流动性与开发经验方面的优势，能够与之形成互补优势。奥园一直坚持非常严格的财务准则，确保高项目回款同时，及时偿还到期债务。半年报数据显示，奥园将现金回款率维持在87%的高水平，同时已悉数赎回年内到期公募境外债。

至于城市更新业务，这正是奥园的长项。奥园一直坚持保留区域内古建筑，在继承和保护当地文化的基础上，开发旅游、商业等业务板块的更新理念，正与国家住建部等相关部门倡导的方向吻合。

除了超前的开发规划，奥园的资源优势同样明显。财报数据显示，其持有的超过70个不同阶段的城市更新项目，预计可售货值约人民币 7543亿元，其中大湾区可售资源约7487 亿元，占比达到99%。

花旗银行、法国巴黎银行-晨星、中金公司、中银国际、兴业证券等预计，奥园下半年可售资源充裕；公司管理层更是引用野村证券、美银证券、瑞士银行、瑞士信贷银行、华泰证券等发布的评估数据，预计2021至2024年奥园城市更新项目转化可售货值将达到约2420亿元。

“奥园是最早参与城市更新的房企之一，已经成为领跑大湾区城市更新的标杆企业。”正如中国奥园集团党委书记、总裁郭梓宁所言，奥园在这方面的实力具备领先优势，已经打造自己独特的奥园城市更新模式优势，包括自身是大湾区本土企业，在城市更新领域耕耘近十年，打造了专业团队，拥有多个成功的城市更新案例。

同时奥园拥有多元化产业，形成了独特的复合产业优势。能更高效导入项目运营发展，赋能片区功能品质。

流动性强、项目经验丰富的优势，让中国奥园成为一个优质的合作伙伴，在地产竞合时代占据了有利身位。

从居住向生活转型

某种意义上，合作开发的各方像是一组相互咬合的拼图，彼此补缺后发挥1+1＞2的效果。不过认为这只是一道“比大小”的问题，就大错特错了。

根据国家统计局发布数据，2020年全国居民人均可支配收入为3.22万元，同比增长4.7%，扣除价格因素实际增长2.1%。简言之，虽然疫情影响尚未消退，经济仍处于复苏过程中，但是并不阻碍居民消费能力越来越强。

在不同消费品类中，众多项目仍然在大幅下滑，但是人均居住消费支出5215元，同比增长3.2%；人均生活用品及服务消费（1260元，下降1.7%）与人均医疗保险消费（1843元，下降3.1%）基本维持原状。

整体来看，用户对居住的基本诉求仍然迫切，同时对提升生活质量的服务诉求同样存在——人们不仅需要居住生活，而且需要生活得更好。

随着人们生活水平的提高，居住的基础诉求普遍得到满足，更高层级、更多元化的生活诉求正在出现。“广厦万间，卧眠七尺”，人们确实不需要万间广厦，可是并不意味着七尺卧眠就万事大吉。

用户不再需要单一层面的价值，而是需要复合型生态满足差异化的需求。

奥园历来重视产品品质。在成立25周年之际，奥园正式推出“5A+产品力战略体系”。“5A+产品力战略体系”，是指由居住家、邻里家、匠心家、服务家、城市家五个部分组成的一种服务理念，涵盖了客户在不同空间尺度下的生活场景，形成完整的产品与服务价值体系。

于奥园而言，房子不再是冰冷的围墙，而是努力打造全新的产品框架，嵌套更有温度的服务，最后整合产品与服务，打造精品生活方式。以奥园对市场和行业的理解，这家公司正在尝试改变与业主沟通的方式，主动用产品和服务的集合体打动业主，以顺应行业的改变。

结语

房地产市场新一轮的淘汰赛已经拉开帷幕，这一点非常明显。

这注定是一场从尾部开始的优胜劣汰：依靠雄厚的实力，领军型房企能够抵挡眼前的危机；各方面都存在缺陷的尾部房企，注定在这次竞赛中迷失。唯一的悬念，就是位于行业中部的房企如何应对。

从市场表现来看，奥园这样基础稳固，特点突出的房企，仍然可以在动荡的市场找到突破点，无论独自前行还是联合行动，都能找到自己的角色定位，将命运最大限度掌握在自己手中。