“地产行业下一步该怎么走？”走进2021年，这个问题难倒了不少房企。

继续大规模狂飙突进？这条路被堵死了。中原地产研究中心统计数据显示，同样是1-8月，2020年国内房地产调控政策为368次，2021年已经突破400次。目的只有一个：避免地产行业过热发展，导致系统性风险。

“休克疗法”躲一下地产调控的风头？可能也不行。根据公开信息，2020年全国共有近500家房企发布破产公告。本来就是“逆水行船，不进则退”，现实证明，千万不要认为时间就能够换来生存机会。

该怎么办？或可从新城控股（601155.SH）的业绩表现中寻找答案。

根据Wind统计数据，2021年上半年A股52家披露业绩报告的房企，有24家净利润录得亏损。对比新城控股数据，上半年业绩报告显示，公司营收791.05亿元，同比增长109.63%；净利润43.06亿元，同比增长34.40%。

“不光是今年，接下来中短期发展方向，首先会关注质量。”目前，新城控股正在按照董事长王晓松的规划，以“高质量”为方向寻找顺应时代发展的轨迹。不仅意味着新城控股的住宅要盖得更结实，还要求重新理解整个行业的内生逻辑——卖房子很重要，可是只卖房子也不行。

所谓“高质量”，正在指向对市场趋势的洞察与理解，以及通过自身储备满足新需求的能力。在新城控股内部，这些价值凝聚在“住宅+商业”双轮驱动的框架中，并且在长期探索尝试中逐步形成了系统性的核心竞争力。

这才是真正的“高质量”。

再健康一点

这才几年，地产行业“通关秘籍”就变了。

从中央到地方，房地产行业的政策摩肩接踵的出台，逐步形成“一城一策”的调控环境；为了达到“三条红线”的要求，房企不断内部加速回款并清理债务。房企仍然需要成长，仍需要规模与全国布局巩固优势，但不能再像过去一样，“高杠杆+高周转”，以叠加风险为代价。

马儿必须跑得快，又不能寅吃卯粮，地产行业步入白银时代。

“从整个大趋势来看，未来行业的超高回报很难再出现。随着三条红线、集中供地等政策的推进，行业集中度会进一步提高，头部企业机会增多。”

按照王晓松判断，行业加速优胜劣汰，正考验房企成色：那些地产基础稳固、规模优势已成的竞争者，才有机会应对行业去杠杆、降风险的新一轮挑战；能够应对挑战的企业，将迎来更多的机会。

面对行业新趋势，新城控股在“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大战略指导下，坚持“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域标准，启动纵深发展模式。

参考财报数据，新城控股的资源主要集中在“高能级市场”：2020年新城控股获取新项目86%位于国内高潜力城市，上半年一二线城市占比达到45%，长三角强三四线占比为32%，将“数量投资”变成“质量投资”。

将自身对区域经济、市场特点的洞察，与热门区域开发业务结合，新城控股推出一系列爆款项目：温州瓯江湾项目在5-6月期间接连3次开盘，创造板块单月成交总金额8亿元的纪录，以及半年实现销售额19.48亿元的成绩。

苏州太仓新城心望雅苑项目首开当天即售罄，随后两个月加推两次，仍然能保证开盘去化率在90%以上。

在这些优质深耕项目的支撑下，新城控股获得了理想的成绩：上半年合同销售金额累计约1176.64亿元，同比增长20.65%；累计销售面积约1086.96万平方米，同比增长23.87%。在众多厂商通过打折促销活动拉动业绩时，新城控股的销售均价反而上扬。

“下半年计划推新增供货1800亿元左右，合计下半年可售货值2900亿元，公司有信心完成全年销售目标。”谈及未来，王晓松信心满满。

值得一提的是，新城控股的成长，并未以承担风险为代价，其仍在继续优化各项健康指标，“三条红线”在2020年的基础继续优化。根据半年报，截至报告期末，新城控股在手现金余额551.54亿元，现金短债比1.44倍；净负债率仅为60.48%，维持行业低位。

同样是面对纾解风险，新城控股的调整仍是基于传统地产优势与对市场需求理解，从而彻底释放项目价值，推动整体业绩增长。

商业“人本主义”

有地产这张王牌做压舱石，就能高枕无忧吗？恐怕还不够。

先看一组公开数据：截至2020年中国常住人口城镇化率已经超过60%，有望2025年达到65%，城镇人均住宅建筑面积将升至44平方米。会有更多人住进城市的大房子，是整个行业的利好信息。

不过，按照国家发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》总体要求，建设工作要深入实施以人为核心的新型城镇化战略，个体的诉求成为主导今后建设工作的出发点。

换言之，曾经将城镇化视作将人“装”进房子的迁徙，盖一些住宅万事大吉的想法已经过时；让人的需求成为闪光点，以此激发人居生态理念带动行业的时代正在到来。再提城市，将会成为由住宅、商业、产业、生活服务、医疗健康等多元模块构成的“生命体”。

面对时代风向的转变，新城控股早在2008年进军商业地产开始，已经开始布局。在“住宅+商业”双轮驱动战略指导下，引导两个元素之间形成化学反应——通过“住宅”为“商业”提供充足的流量入口，运营“商业”最终实现价值转化。

为此，新城控股在商业板块建立场景化思维，让用户需求与实际体验结合，构成需求端与供给侧的底层互动。

以5月21日开业的山东泰安吾悦广场为例，为了调动市场活力，泰安吾悦广场将传统购物中心向生活、社交、体验中心延伸，打造儿童与创意两个主题，将三层改造为沉浸式魔法蘑菇村奇幻世界，四层设计融入彩虹跑道和滑板竞速设计理念。

为了配合场景主题的需要，新城控股在招商环节也有会更多考虑。泰安吾悦广场集合餐饮、运动、潮牌、珠宝、儿童、个护六大业态近200个品牌，首进品牌占比达到40%，在实现差异化同时，最大限度满足不同消费需求。

如此看来，新城控股的商业不再是“盖楼-招商-收租”，以充实企业现金流的，而是站在用户立场，构建一套复合型商业生态。这是商业高质量发展的理想模型，应该让更多人不是为了进城去居住，而是为了居住而进城。

中信证券在研报中指出，新城控股已基本实现全国化商业布局，开业商场数量位居上市公司第一、行业第二名。同时由于新城控股持有商业多数为近几年新开，加权平均开业年龄约为2年，预计同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且销售额、人流增长可能快于运营收入增长。

报告中的判断，在新城控股半年报中被逐一印证。

数据显示，上半年，新城控股新获取18座吾悦广场，其中重资产13座；截至6月底，吾悦广场已开业面积950.67万平方米，同比增长62.06%。整体来看，截至2021年8月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座，进驻全国131个城市。

通过高效运营，上半年，新城控股将物业出租及管理业务平均出租率稳定在97.12%，毛利率高达70.58%；实现运营收入39.38亿元，同比增长73%。

通过细致入微地探索潜在需求，让各方都能体验新城控股“双轮驱动”框架内的生活质量，这也是新城控股能够做成商业板块的重要原因。

后劲十足

进入下半年，地产行业会变得更好吗？

进入7月，监管部门再次提高要求门槛，房企拿地金额必须控制在销售额40%以内。此番调整后，叠加“三条红线”的影响，一度引发市场悲观情绪，多家机构调低地产行业整体预期。

然而这一切，并未出现在新城控股身上，甚至中诚信国际旗下中诚信亚太看好其长期发展，宣布将新城控股境外长期信用评级从BBBg-上调至BBBg，展望稳定；高级无抵押债务评级从BBBg-上调至BBBg。

一正一反之间，体现出地产行业的的价值观，正在发生微妙的改变——“依靠规模滚雪球，换取利润高增长”不再有效，行业需要全新的价值观引导发展。企业需要尽快转变航道，用更为健康、稳定、持久的方式，寻找立足未来的空间。

于新城控股而言，数据已经证明，“住宅+商业”双轮驱动的模式能够顺应行业强监管的压力，满足市场从居住向体验转型的要求。更关键的是，新城控股有足够的储备承受变化带来的不确定性。

换言之，新城控股的未来发展仍后劲十足。

既然地产仍是主业，足够强大的土储是生存的先决条件。上半年，新城控股在南京、天津、杭州、福州等重点一二线及强三四线城市获取地块共计61幅，新增总建筑面积达1831.61万平方米，其中48%为商业开发综合体地块，维持“住宅”与“商业”均衡发展。

在此基础上，新城控股还通过综合体调节扩容成本，将平均楼面地价控制在3419.75元/平方米；其中商开综合体地块，楼面均价仅1713元/平方米，综合体拿地议价能力持续凸显。

新城控股并未牺牲成本换取成长，反而让低成本成为竞争优势。

此外，新城控股还在运作境外子公司间接持有，位于长三角和部分二线省会城市的9个商业物业，以底层资产形式设立信托基金，在新加坡证券交易所挂牌上市。这不仅将打通商业地产“投、融、管、退”链条，还拓展融资平台，优化资产负债结构，进一步化解潜在风险。

有了这些基础，惠誉、穆迪、标普、中诚信等众多评级机构均给予正面评价，降低了新城控股的融资成本。其2月发行4.04亿元美元5.25年期无无抵押固定利率债券（利率4.5%），以及6月发行3亿美元4.25年期绿色优先票据（利率4.625%），都将票面利率控制在5%以内，低于行业平均水平。

既有低成本土储作为发展的基础，又不缺更加丰富的资金渠道随时补充流动性，新城控股将发展的主动权牢牢握在手中。

结语

进入下半年，地产市场将会如何发展？目前还没有答案。不过可以肯定的是，肯定会比现在更困难。

为了降低潜在系统性风险，继续维持强监管的政策环境成为必然；为了达成既定目标，房企还会继续向前冲刺。一边是外部环境要求市场“退烧”，一边是竞争压力迫使企业“踩油门”，矛盾中寻找出路并不是一件容易的事情。在求稳发展的2.0时代，追求规模的1.0房企没有生存空间。

能够获得生存的机会，就要像新城控股这样：不仅转变产品思维为平台思维，将用户需求视作发展的动力源泉，还要储备足够多的“过冬粮”，避免潜在风险制造麻烦。这是一次主动适应时代的艰难转型，不过新城控股能够应对动荡的外部环境，而且已经到达彼岸。