两封信

“三流房企比规模，二流房企比利润，一流房企比文笔。”从未想过动辄千亿万亿规模，挥舞钞票买天买地的地产龙头们，硬是把一个国家支柱产业，做成了新概念作文比赛。

9月20日，联交所开市后，新力控股集团（02103.HK）股价迅速下跌，从3.95元/股到0.5元/股。分析这次崩盘原因，众人想到的皆是7月份，网传公司董事长张园林被金融诈骗团伙资本“仙人跳”后的求救信。

“经营成本高、房子卖不动、老板犯糊涂，哪个都不会让股价跌去87.01%，信八成是真的。”虽然彼时新力官方出面否认求救信的存在，但是眼下的事实很难阻挡二级市场投资人的联想。何况地产圈，这种事儿已不罕见。

不久前，建业集团一时技痒，也曾写过一封求救信。一场严重汛情，很可能断了集团资金链，砸了2.8万员工、120万产业工人的饭碗，毁了中原一片宁静祥和。不把地方政府拖欠50亿元偿清，不给点税收优惠，建业要揭不开锅了。

与新力不同，建业举行线上发布会，总裁王俊承认了求救信的存在，只是否认公司大船触礁，眼下仅为救急：资金充裕、短债不多、项目平稳，建业死不了。都说“救急不救穷”，看在建业这么多年坚守河南老家的面上，伸个手还是“中”。

一边是江西龙头房企，一边是河南老牌巨头，且不说求救信真伪，果真遇到问题，伸出援手似乎是情理中事，可是这样好吗？

只看新力与建业地产（0832.HK）的财报，半年报业绩都还平稳，没有大幅波动，不过年中以来，两家公司都出现过股价跌幅超过50%的状况。船头风正帆悬，船底漏洞百出，数据与实际已经脱钩，陷入泥潭可怎么办？

若是心软，地方政府或投资人伸出了援手，其他出现问题的房企要不要救？要知道，承受着经营压力、“三条红线”绕颈、入不敷出且文采飞扬的房企不止两家。开了用求救信换钱的口子，行业变成了先哭、会哭、哭声大的娃子有奶吃，谁有条件接盘？

两封求救信情真意切，文采飞扬，算是地产界一时瑜亮了。不过在地产圈子里，没有人愿意为这些虚无买单。与其摆出一幅大事不成，将躺平接受命运审判的姿态，不如拾起责任感，自己寻找出路。

这或许是最难走的路，也可能是一条最近的路。

骨牌倒了

只看业绩数据，新力与建业在地产板块的情况非常类似。

论短债，两家公司分别为133.63亿元与85.26亿元，相比中国恒大（03333.HK）共2400亿元的短债规模可谓不值一提。何况两家企业现金及现金等价物，均能覆盖短债缺口。只要避免供应链集中挤兑，几乎不存在迫在眉睫的风险。

不同点在于，建业风险敞口，来自于一场无妄之灾，地产、文旅、商业等项目共同蒙受损失50亿元。要知道2020年建业地产的净利润不过18.02亿元。

至于新力，一切仍然莫名其妙。官方曾发布短暂停牌公告，并表示将刊发一份载有内幕消息的报告，不过到稿件发布时，关于新力的一切仍然来自网上的猜疑。所谓“功夫在诗外”，说的大概如此吧。

在资本市场，快乐很难被传染，可是恐惧会。9月20日联交所开市后，港股全线大跌。盘中一度跌破24000点，刷新年内新低。新力一骑绝尘大跌87%，其他如恒基地产（0012.HK）、新世界发展（0017.HK）、新鸿基地产（0016.HK）跌幅均超过10%。

如此看来，“仅”下跌6.25%的建业地产表现“非常坚挺”。

“如果还像过去一样拿地，会吞掉我很多利润，未来希望独资项目更多。我们现在需要安全。在这个目标下拿地就必须这样，这就是选择。”发布中报时候，自信、果决、坚定的融创中国（01918.HK）董事长孙宏斌，已经表现出些许焦虑，如今新力与建业变成了情绪“放大器”。

事发之后，新力摇头否认，建业坦率承认。虽然选择不同，但是客观上都扮演了舆论焦点的角色。

不要小看这个角色，试想，一旦援军手中弹药充足，或是自己被死死绑在求救方的破船上，他们会怎么选？他们能怎么选？还不是拼上身家财产塞住你的口，赌你不会沉。

何况在各自地盘儿，两家公司也是响当当的存在：新力可是创下年复合增长率230%（2012-2016）、9年实现港股上市的成长速度纪录，提起建业人们会想到蔓延至村镇的工程、与王潮歌共同推出的文旅项目“只有河南”，以及那个改名前还叫“河南建业队”的足球俱乐部。

它们不只是一家房企那么简单，而是各自所在地递向全国的名片。又不是《奔跑吧，兄弟》，名片怎么能随便撕呢？

可是必须承认的是，将两家公司的共同问题串起来，不难发现：表面上区域龙头仍然轻松，可是内子里已尽是虫洞，随时可能被一些风险击穿，问题的根源，还是流动性。

市场进入调整期，区域霸主已回天乏力。就好像偌大的多米诺迷阵，两个重要骨牌开始求救。有幸的是，它们还能借着曾经的辉煌，将风险的皮球，踢给相关主管部门，其他规模不济、抗风险能力更差的中小房企只能倒伏。

局势日渐明朗，只看接收到信号的各方如何反馈。

没有大而不倒

房企已经释放明确的信号，地方政府当然会接收到，何况如此哀嚎2018年已经出现。

那年9月末，万科秋季例会上，工作人员按照郁亮的意思，将“活下去”三个字投射到会场屏幕和侧墙上。按照他的说法，地产行业躺着赚钱的日子已经到头了，今后需要尽快收线，放弃零散的非核心业务，聚焦地产主业。

说清了处境、阐明了问题、提醒了严重性、规划了路径……郁亮对外界宣称“活下去”是给自己的警示，其实就是将风险昭告天下。

回想5月8日，杭州以1178.21亿元成绩完成首轮土拍后，滨江集团（002244.SZ）董事长戚金兴就在一周后举行的网上业绩说明会表示，将会借着融资和品牌等优势，努力做到1%-2%的净利润。

那感觉，好像潘长江在小品《你在按揭幸福吗》里面的台词——抬头挺胸从我家床底下走，不带碰头的——阴阳怪气又歇斯底里。

有形的、无形的，写在墙上的、喊出口号的，那些都是求救信。只是更简短且生动，不曾给具体某地发去，却让全天下都听到了哀嚎。

8月19日，央行与银保监会曾约谈恒大集团管理层，要求其必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。

一个月后（9月15日），面对“恒大债务违约风险攀升”问题，国家统计局发言人付凌晖表示，对于整个行业发展影响还需要观察。从房地产市场运行来看，今年以来随着各地区各部门坚持“房住不炒”的原则，持续稳房价、稳地价、稳预期，整体运行保持平稳态势。

官方的态度已经非常明确：行业调整，房企承压，这些问题均未超出预期。踩到了雷，房企需要自行拆解；地方要做的，不是扛着风险的炸弹找接盘侠，而是在暴雷后，确保弹片不会伤及无辜。至于所谓的“大而不倒”，还是不要多想。

其实放眼全国，市场依旧平稳：参考国家统计局数据，2021年1月至8月商品房销售面积两年平均增长5.9％，比1月至7月份回落1.1%；商品房销售额两年平均增长11.7％，回落1.4%。大盘一直维持在稳定的区间，有什么好着急呢？

现在断言一切，为时尚早，就让子弹再飞一会儿吧。

他救与自救

子弹还在飞，不过已经有房企有所行动。他们已经意识到，与其求人，不如求己。

且不说求救信是否真实存在，吸引各方关注的目的已经达到了。只看眼前效果，传播力十足影响力有限。地方政府与主管部门已经形成价值取向：眼下要的是排除系统性风险，而非继续追求行业发展增速，不会被谁带节奏，也不会替谁挡枪。

何况在地产圈儿，面对风险的房企不止一家。华夏幸福（600340.SH）、泰禾集团（000732.SZ）、蓝光发展（600466.SZ）仍然陷在泥潭里，累计到期未偿还债务本息最少的蓝光发展也有159.97亿元。它们该由谁去搭救？

至于富力地产（02777.HK）、国瑞置业（02329.HK）、华远地产（600743.SH）等企业，在“三条红线”要求执行一年后仍然全部踩线高举红牌，谁能为它们的风险提供担保？

这只是一些比较明显的大窟窿，小窟窿还有不少。参考Wind统计数据，截至2021年8月，已有超38只涉房债券违约，数量已超过2020年全年的18只。截至8月23日，递交破产文书的房企累约260家，平均每天约1家房企破产。

现在选择躺平，真的起不来了。与其排队等待“或许”存在的他救，不如开始自救。

同是遇到流动性危机，恒大给出了现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付的三种理财产品兑付方案，向恒大汽车（0708.HK）若干独立非执行董事及科研技术人员授予购股权，出让持有北京东方业佳文化艺术有限公司20%的股权。

至于“三条红线”全中的富力地产（02777.HK），动作就更多了广州黄埔旧改项目股权，粤港澳大湾区内城市物流园区股权，广州圣景、广州富景吉山、广州天力建筑等资产，不少核心资产都摆上货架。前不久，其持有的富力物业资产，也以100亿元价格卖给碧桂园服务（06098.HK）。

或许对这两家房企而言，这些努力还不足以帮助它们解决全部问题，甚至仍有些杯水车薪；或许出让这些资产后，这些房企同样出让了翻身的资本与主动权，可它们没有选择躺平，仍然在想尽办法解决问题。

只要还活着，就有希望。因此恒大的股价在9月21日触底后，第二天还能有17.6%的反弹；同期富力也能改变持续下滑的颓势，股价从4.29港元/股的低位拉升到5.03港元/股（9月24日）。或许地产的问题非朝夕可变，不过尽快自救，将命运掌握在自己手里仍是当务之急。

抓紧时间，也许一切还来得及。