未来中国房地产行业还有机会吗？

只看数据，会得到非常矛盾的答案。在需求端，房地产地产交易仍在升温，市场并不缺少意愿；在供给端，这些机会无法为房企提供足够生存的养分，哀鸿遍野仍然是主旋律。

通过官方渠道宣布破产房企不在少数，截至2021年8月24日已经达到244家。别嫌糟糕，按照2020年倒闭近500家房企的进度，今年表现还算好的。

可按照国家统计局数据，2021年上半年，上半年全国居民人均消费支出11471元，同比增长18.0%，人均居住消费支出为2649元，同比增长7.5%。

机会还是有的，房企却不会赚钱了，结果有些奇怪。

聚焦到个案上，我们也依旧能找到状态正佳的房企。

“上市以后，祥生控股集团进入了新的发展阶段，同时也在迎接着新的发展机遇，当然还有挑战。面对新的变化，祥生控股集团始终会积极审慎，以稳健和可持续作为企业发展目标。”

按照祥生控股集团（02599.HK）执行董事兼行政总裁陈弘倪判断，地产行业正在经历一场底层逻辑变革：曾经用资本的杠杆撬动规模的雪球，只要静候土地增值红利补给，就能带动成长的时代已过去，产品力足够强、企业能赚钱、发展有潜力的房企，才有生存和成长的能力和条件。

地产会成为一门“慢生意”。考验房企定力、洞察力、执行力，客观上这需要房企具备更敏锐的用户感知、更强大的市场执行力，不仅比竞争对手更努力，还要有更长远的智慧。

在全面增长的业绩面前，不难看出高举“幸福生活运营商”旗帜的祥生控股集团具备这些条件。“有质量的规模增长将成为祥生控股集团未来一段时间发展的战略方向。”陈弘倪补充说。

稳步徐行

整个上半年，地产行业经历了前所未有的挑战。

新冠疫情不时还会出现反弹，影响到房企安排常规销售工作；1-7月监管部门的调控政策出台352次，其中中央部门调控超过40次，逐步形成“一城一策”的针对性政策环境。疫情叠加行业周期性调整，已让房企压力倍增，目的只有一个，让超高速发展的地产回归理性。

面对不断调整的市场与政策风向，无论加码低风险资产，还是选择静默，房企只为尽快熬过这一段困难期。其实这两种选择过于极端，不利于企业长远发展。适当放慢脚步，让原本大跃进式大干快上，以高风险换取高回报路线，采用“稳步徐行”策略——速度可以适当让步，但能够确保每向前的一步都脚踏实地，走在正确的路线上，才是解决当前发展问题的正确方式。

目前，祥生控股集团践行着“稳步徐行”的战略基调。

报告期内，祥生控股集团“三条红线”各项指标明显改善：其中净负债率较之2020年底下降40个百分点，现金短债比亦提升至1.2倍，成功进入“黄档”梯队。

虽然剔除预收款后的资产负债率79.4%，相比2020年末已经有3个百分点的下滑，并且仍有改善空间。

显然，一系列举措，确保了祥生控股集团的步伐稳健。“在未来，公司的财务结构会不断优化，将会用1-2年时间，使得三条红线全部绿色达标。”陈弘倪说。

有了高安全系数作基础，祥生控股集团能更自如地执行全国发展计划：上半年其新增土储应占建筑面积达到287万平方米，应占土储成本176亿元，与2020年保持步调一致。

按照“1+1+X”深耕布局策略，上半年祥生控股集团减缓了泛长三角以外地区布局，重点集中于浙江省与泛长三角两个核心区域，占比分别达到60.3%与39.7%，最大限度稳固基本盘。

正因如此，祥生控股集团实现权益合约销售额497亿元，同比上涨30.4%；归属本公司权益合约销售面积376万平方米，同比增长28.3%，各项数据仍然处于行业领先水平。

长期稳定发展，让祥生控股集团上半年实现营收与毛利润双增长，分别达到158.9亿元与28.6亿元，各自增长19.6%与19.3%。其中9.7亿元的核心净利润，同比增长143.7%，5.34亿元的归母净利润亦增长54.8%。

没有执行“高杠杆+高周转”，依靠规模滚雪球的传统发展路线，却仍然收获了业绩增长，证明祥生控股集团走在正确的路线上。

不犯错的“心法”

那么正确路线，就是像祥生控股集团一样踩了一脚刹车这么简单吗？当然不是。

国家统计局数据显示，2021年上半年，全国房地产开发投资达到72179亿元，同比增长15%，大家还是看好国内地产市场的前景；况且土储终是有限，总是要有新的资源加以补充。换言之，地还是要拿的，只是方式方法还得斟酌。

首轮“两集中”供地，重庆部分地块溢价高达130%，杭州自持比例竞至40%，只从招拍挂的渠道拿地成本太高。明源地产研究院曾发布报告指出，房企需增加多元化拿地渠道，实现招拍挂、城市更新、村企合作、不良资产处置以及其他收并购方式并举。

丰富土储资源的渠道拓宽了，该拿哪些资源，又该房企哪些资源，甄别同样需要足够的智慧：京津冀的资源集中度、长三角完善的基础设施、粤港澳理想的产业环境……如何找到投入产出比最优解是成功的关键。

如此看来，年中业绩表现优秀的房企，表面上不过调整节奏，内里是成功实现低成本获取高净值资产。叠加市场不确定因素，房企无论如何都不能犯错。

再次回看祥生控股集团的业绩，无疑在这两方面做出表率。

通过招拍挂、土地收购与城市更新等众多方式，上半年祥生控股集团在12个城市新增18个项目，实现全国11个省份的47做城市拥有228个项目，其平均土地成本仅6120元/平方米。

“在拿地策略上，祥生控股集团会通过招拍挂，与其他开发商共同开发，多元化地、灵活地收购土地。”祥生控股集团执行董事兼常务副总裁韩波表示。

结合半年报数据，这些优质资产主要集中在“1+1+X”核心区位中，其中浙江省占比已达50.5%，泛长三角区域占比36.9%，其他具高增长潜力的城市占比12.6%，权益合约销售均价高达13200元/平方米。

“公司根据市场变化以及城市研判，积极有效地进行对应土地的储备，并稳定增强在核心区域以及在核心城市的布局。”正如韩波所言，祥生控股集团以较低的成本，将机会的种子播撒在长三角及热门地区，无论外部环境如何变化，都不会犯错，而且总能给出最优解。

更关键的是，达成这些目标，并非以风险作为代价。

财报数据显示，经过一系列布局安排，祥生控股集团并没有增加财务压力，将银行贷款占比提升到38%，优先票据等直接融资占比提高到11%，二者合计占比提高到49%；非银融资占比从2020年末的59%降低到2021年6月30日的51%；其中1年期及以上的长期债务占比为52%，合理平衡长短债规模。

健康的债务架构，让资本市场对投资祥生控股集团充满信心，促成平均融资成本“三连降”——从2019年的9.3%、到2020年的9.1%、再到如今的8.6%。

这样的成绩，也获得了评级机构的肯定。基于对祥生控股集团增长能力和长期发展前景的认可，穆迪、标普、联合国际、惠誉等多家国际权威评级机构给出“稳定”、“正面”展望，建银国际、招银国际等券商首次给予祥生控股集团“买入”评级。

新红利时代

放慢节奏，手里持有大量优质地块，已经能够保证不输；要想笑到最后，只有这些还不充分。

为了扼制房地产市场过热，2020年中期监管部门出台地产“三条红线”，避免房企以承担风险为代价换取规模膨胀；与此同时，资本市场严格控制资金违规流入房地产行业的态度没有改变。

这样来看，地产行业的发展逻辑已经彻底改变：借资本的东风吹大规模，“大投入、大产出”成长方式已经没有增长空间；调整节奏，聚焦优质资源，正是引导房企“慢工出细活”，回到开发优质项目，通过高品质产品与服务赢得市场的路径上来。

房地产行业的土地红利时代、金融红利时代，已经过去。现在，该进入了管理红利时代和创新红利时代。地产行业不能再倚仗政策的东风而发展，而要主动提升市场敏感度，定位用户诉求，推出更为多元化的产品。

过去，房企需要读懂政策；现在，房企需要读懂用户——这是一次行业价值观向追求高质量发展的回溯。

在提升产品力环节，祥生控股集团早有布局，2020年在原有住宅产品线的基础之上全面升级，推出“TOP系”、“云境系”、“府系”、“樾系”四大产品线，实现“全周期、全地域、全龄段”的覆盖，实现不同的用户群，都能锁定理想的项目：

序列1：TOP系

代表项目：上海祥生中心

定位追求奢华生活及高度私密生活方式的高净值客户为目标，聘请著名的设计师来确保一流工艺，为产品配备优质的品牌硬件及装饰，实现公共景观、半公共互动景观及私人景观的“三层”景观设计。

序列2：云境系

代表项目：杭州祥生云境

面向再次改善住宅需求，以现代简约的现代中式与大都会风格特色为主，融入“品质人文、幸福增值、生活健康、智能物联”四大服务，致力于通过“空间+服务”的理念，从人、云、境三个维度赋予云境系产品新的价值与内涵。

序列3：府系

代表项目：杭州祥生京杭府

面向年龄在25-40岁之间的首次改善型客户，设计风格向东方审美靠拢，结合“清、雅、秀、静、隐”的价值点，在居住空间尺度、生活方式、社交方式等环节实现差异化。

序列4：樾系

代表项目：诸暨祥生西江樾

面向首次购房者，重点突出强大的功能性与实用性。室内设计重点考虑为家庭成员，尤其是儿童提供充足空间，同时规划公共区域满足社交需要。

在内控端，祥生控股集团同样追求高质量进化，强调以品质和规模双优、效率领先为底层逻辑。坚持投资前的五前置工作，即团队前置、设计前置、合约前置、营销前置和金融前置。

根据区域和项目的不同情况，先行摸排制定方案，通过系统化、精细化的前置工作，为拿地后的开源节流、高效运营打下坚实基础。

外部打造贴合用户需求的产品，内部维系舒畅的管理通道，祥生控股集团掌握了这个时代的“读心术”。

结语

在房地产行业，再没有躺赢以及高利润的生存空间。降杠杆、低利润、零犯错的行业要求，成为每家房企必须面对的考验。总是要适当调整节奏，回到关注需求的原点，通过产品力与高效管理争取利润的时代。

目前，祥生控股集团已经找到顺应时代要求的方式，遵从“慢工出细活”的理念，用更加贴合市场需求的产品锁定更多用户。财报数据证明，经过市场的考验，祥生控股集团仍然收获了增长的结果，这也正是企业实力的体现。